L3M Partners SA présente les résultats d’une étude visant à valoriser tous les immeubles de rendement de Nyon. Après avoir extrait la liste des immeubles du registre fédéral des bâtiments (RegBL) et trié les données pour qu’il ne reste que les immeubles de rendement (bâtiments résidentiels, commerciaux et mixtes), une synthèse globale du  marché nyonnais a été présentée le mardi 5 novembre.

Combien d’immeubles de rendement et quelle valorisation?

542 immeubles de rendement situés à Nyon ont été répertoriés. La liste des immeubles de Nyon a été constituée en utilisant des logiciels permettant d’extraire une synthèse des bâtiments provenant du registre fédéral, comprenant les affectations et les surfaces de chaque immeuble. Les zones Terre Bonne Park et Signy Park, situées hors de la commune de Nyon, ont été intégrées compte tenu de leur proximité. La donnée a été nettoyée de manière à éliminer les PPE et les bâtiments publics, qui ne sont pas des immeubles de rendement.

Un loyer de marché a ensuite été appliqué pour chaque type d’affectation, permettant d’établir un état locatif projeté global.Pour identifier le taux de rendement par affectation, les données des rapports annuels publiés par les fonds immobiliers et quelques fondations de placement ont été utilisées.Le secteur commercial présente un rendement moyen de 5,46%, contre 3,91% pour le résidentiel et 4,22% pour le mixte.

Après avoir procédé à une valorisation par capitalisation, la valeur globale des immeubles a été estimée à 8,5 milliards de francs.

En nombre, les immeubles sont à 48,2% résidentiels, à 21,8% commerciaux et à 30,1% mixtes. Alors qu’en valeur, les immeubles sont à 38,7% résidentiels, à 39,8% commerciaux et à 21,5% mixtes. Cette différence s’explique majoritairement par la différence de taille des immeubles. L’immeuble commercial moyen est en effet plus grand que l’immeuble résidentiel ou mixte moyen.

Qui sont les propriétaires?

Cette étude a permis de dresser la typologie des propriétaires et les ratios détenus par ces derniers. 

• Les privés forment 41% des propriétaires et détiennent 15,4% de la valeur du parc, 
• Les institutionnels (fonds d’investissement, caisses pensions, assurances et fondations de prévoyance) constituent 27% des propriétaires et détiennent 44,6% de la valeur du parc,
• Les sociétés immobilières (sociétés dont le but est lié à la détention, la gestion, ou autre activité immobilière) constituent 19% des propriétaires et détiennent 20,6% de la valeur du parc, 
• et 12% sont dans une autre catégorie (utilisateurs pour leur activité, communes et églises) et détiennent 19.4% de la valeur du parc.

Cette différence entre nombre d’immeubles détenus et valeur du parc est particulièrement marquante pour les propriétaires privés et institutionnels. Cela s’explique notamment par le volume moyen de l’immeuble détenu par chaque type de propriétaire : CHF 5.8 millions pour les privés et 25,4 millions de francs pour les institutionnels. Ces derniers possèdent en effet une capacité d’investissement importante et s’intéressent principalement aux immeubles de 10 millions de francs et plus.

Nyon, un emplacement attractif pour les investisseurs

Nyon bénéficie d’un emplacement stratégique au cœur de la Suisse romande. Grâce à l’autoroute A1, il est possible en voiture de rejoindre en 20 minutes l’aéroport de Cointrin, en 25 minutes la ville de Genève et en 35 minutes la ville de Lausanne. Nyon offre également une bonne  connectivité en matière de transports publics avec 4 trains par heure en direction de Genève et de Lausanne, ainsi que le réseau ferroviaire  NStCM et le réseau de bus TPN.

Nyon affiche une croissance démographique importante. Ces trois dernières années, la population est passée de 21’743 à 22’978 habitants, une augmentation de 5,7%. Dans ce contexte, le taux de vacance des logements locatifs est bas (0,5% contre 1,6% à l’échelle nationale), garantissant aux investisseurs des revenus locatifs réguliers. La zone se distingue également par son dynamisme économique. L’emplacement, entre Genève et Lausanne, attire d’importants acteurs nationaux et internationaux comme Hublot, Cytiva ou Becton Dickinson (BD).