L’objectif politique est clair: les émissions nettes de gaz à effet de serre doivent être ramenées à zéro d’ici 2050. Pour les portefeuilles immobiliers, cela passe par une gestion rigoureuse basée sur des données énergétiques fiables, une trajectoire cible fondée sur les données scientifiques et une planification clairvoyante des investissements.
La décarbonation s’inscrit dans un cadre de référence fixé par l’Accord de Paris sur le climat au niveau mondial, et la loi sur le climat et l’innovation au niveau national. A cet égard, le parc immobilier a un rôle clé à jouer. Selon l’Office fédéral de la statistique, en 2025, près de la moitié des immeubles résidentiels en Suisse étaient encore chauffés au mazout ou au gaz.
Pour les investisseurs institutionnels, la décarbonation est aussi une question de gestion des risques. Les exigences réglementaires en matière d’efficience énergétique et de réduction des émissions de CO2 influent de plus en plus sur la valeur des biens et influencent leur commercialité ainsi que l’augmentation de leur valeur à long terme. Il est donc nécessaire de planifier une transformation du portefeuille sur l’ensemble de son cycle de vie.
Lors des transactions également, les conséquences sur la décarbonation doivent être soigneusement évaluées. Dans le même temps, il convient d’exploiter les opportunités du marché de manière ciblée. Pour les biens à forte intensité de CO2, il est nécessaire de définir des mesures efficaces pour garantir la conformité aux objectifs climatiques.
Les données énergétiques comme fondement
Des données énergétiques fiables constituent la base de toute stratégie de décarbonation. Les données de consommation sont collectées à partir de factures des fournisseurs d’énergie, de relevés manuels et de compteurs intelligents. Cette collecte est compliquée par la diversité des formats de données et des périodes de facturation.
A titre d’exemple, en équipant les bâtiments de manière ciblée avec des compteurs intelligents, Swiss Life Asset Managers a constamment amélioré la transparence des données. Il est déjà possible de relever automatiquement la consommation totale pour environ un quart du portefeuille.
Pour assurer une couverture et une qualité élevées des données, il est nécessaire de prendre le temps de mettre en place leur collecte avec la participation de toutes les parties prenantes. Ces données servent de base à la stratégie, au monitoring et au reporting, par exemple selon la norme REIDA.
Le CRREM comme boussole
L’objectif net zéro est mesurable à l’aide d’une trajectoire cible telle que le Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM). Celui-ci traduit les budgets d’émissions de l’objectif de 1,5 degré par pays et par type d’utilisation et définit des valeurs cibles pour l’intensité carbone des bâtiments en kg éq. CO2 par m2 et par an.
L’approche est révélatrice lorsqu’elle compare trois courbes: la trajectoire effective, qui indique l’intensité carbone mesurée d’un portefeuille; la trajectoire programmée, qui traduit l’effet attendu des investissements prévus; et la trajectoire cible, qui se fonde sur les données scientifiques. Si la trajectoire programmée est supérieure à la trajectoire cible de 1,5 degré, les mesures prévues ne suffisent pas.
Pour les groupes de placement immobiliers suisses gérés par Swiss Life Asset Managers, les trois courbes sont publiées dans les rapports annuels jusqu’à l’objectif intermédiaire 2035 basé sur le CRREM.
Trajectoire de réduction des émissions de CO2 d’un portefeuille type (scopes 1, 2 et 3.13) selon le CRREM
Vertical: kg éq. CO2/m2 de surface brute de plancher
Horizontal: Incertitude (illustration); Portefeuille; Trajectoire cible de 1,5°C; Trajectoire programmée
Indication: Objectif intermédiaire 2035 4,5 kg éq. C02/m2
Aligner les investissements sur la trajectoire cible
Sur la base des données énergétiques et des émissions de CO2 qui en découlent, il est possible de hiérarchiser les mesures de manière ciblée en fonction de leur effet de décarbonation. Le levier le plus puissant consiste à remplacer les systèmes de chauffage fossiles par des sources de chaleur renouvelables. Les mesures d’efficience énergétique comme l’isolation des toitures et des façades, le remplacement des fenêtres et l’installation de panneaux photovoltaïques contribuent également de manière importante à la réduction des émissions.
Les mesures prévues dans le cadre de la planification des investissements sont situées dans le temps et leur impact CO2 estimé. Il en résulte une trajectoire planifiée avec une marge d’incertitude.
Tenir compte des émissions grises
Outre les émissions liées à l’exploitation, il convient également de tenir compte des émissions grises de gaz à effet de serre générées par la construction et la démolition de bâtiments ainsi que par leurs éléments de construction. L’analyse du cycle de vie (Life Cycle Assessment, LCA) mesure ces émissions tout au long du cycle de vie.
Un LCA permet par exemple de déterminer si le remplacement anticipé d’un système de chauffage fossile par un système renouvelable présente un intérêt du point de vue écologique. Dans ce cas, les émissions grises liées au remplacement du système de chauffage sont comparées aux émissions d’exploitation évitées: la différence met en évidence l’économie réelle de CO2 réalisée.
Un nombre limité de sous-sols et une optimisation des surfaces vitrées font partie des principaux leviers permettant de réduire les émissions grises. Ces enseignements sont systématiquement pris en compte dans les décisions d’investissement.
Conclusion: une trajectoire mesurable
Une décarbonation réussie repose sur des données de haute qualité, une planification des investissements clairvoyante et un suivi continu de la trajectoire cible CRREM. Les acteurs qui investissent aujourd’hui dans la qualité des données et dans une planification à long terme posent les bases d’une décarbonisation efficace, renforcent la pérennité de leur portefeuille et se préparent aux futures exigences réglementaires.