Les difficultés du marché du logement ont de plus en plus souvent des prolongements sociaux et politiques. Des élections sont maintenant prévues en Espagne après que les députés aient rejeté un plan visant à durcir les réglementations destinées à «protéger les locataires», notamment en réduisant les possibilités d’expulsions pour les personnes sans solution de relogement et en prévoyant un renouvellement automatique des contrats. Pourtant, comme l’écrit Yves Bourdillon sur le blog de l’IREF, «aucun pays n’a jamais résolu une pénurie de logements en rendant plus risqué le fait d’en louer un.» Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Face à l’insatisfaction, le réflexe est toujours le même, celui d’une réglementation accrue et des interventions sur le mécanisme des prix. Cette stratégie échoue pourtant: Selon la Banque d’Espagne, il manque 700 000 logements en Espagne et les Madrilènes consacrent 71% de leur salaire brut pour leur loyer.

De Madrid à New-York en passant par Berlin et Genève, le marché du logement est extrêmement tendu et son accès toujours plus compliqué. Ce n’est pas seulement le fonctionnement normal d’un secteur majeur de l’économie qui est en jeu mais la mobilité économique et sociale, la transmission aux nouvelles générations et le droit de propriété. Rien ne semble modifier la tendance. Les autorités et les associations de locataires veulent encore resserrer le corset de réglementations. Le logement est de plus en plus soustrait à l’économie de marché.

La Suisse n’est pas épargnée. L’offre peine à progresser, alors que la demande progresse fortement. Selon le rapport de Wüest Partner, le marché est divisé en deux, celui des loyers des logements existants, caractérisé par une hausse modeste d’environ 5% en dix ans, et celui des nouveaux loyers (indice hédoniste des loyers) qui a bondi de presque 20% durant cette période.

L’OCDE vient d’ailleurs de critiquer notre pays en raison de la situation du marché immobilier. Son récent rapport note que la Suisse «pâtit de plus en plus de logements à un prix abordable». L’organisation critique la lenteur de l’ajustement de l’offre, ainsi que les «goulets d’étranglements dans la construction de logements», en particulier à Bâle-Ville, Genève et Zurich. L’OCDE pointe les problèmes tels que «les règles d’occupation des sols, les obstacles réglementaires dans le secteur de la construction, la réglementation des loyers et la fiscalité foncière». Ce n’est pas la nouvelle initiative «contre les loyers abusifs», qui ajoute une nouvelle couche de normes, qui répondra aux problèmes soulevés par l’OCDE.

Tokyo contraste avec New-York

Les faits sont sans équivoque: Une comparaison entre les expériences de New-York (8,5 millions d’habitants) et de Tokyo (14,3 millions d’habitants) paraît fort opportune. Un appartement d’une pièce coûtait environ 1000 dollars par mois il y a 30 ans. Le loyer moyen pour ce même appartement est passé à 4400 dollars à New-York et 1270 dollars à Tokyo, note une analyse de Julia Cartwright, économiste à l’American Institute for Economic Research (AIER). L’écart est considérable en termes de prix mais aussi de qualité.

La dégradation du parc new-yorkais et la lenteur des rénovations est désormais de notoriété publique. Il en en effet de moins en moins rentable de rénover un logement à la suite d’une loi de plafonnement des loyers votée en 2019 (Housing Stability and Tenant Protection Act). Quand un logement à 700 dollars par mois nécessite 100 000 dollars de frais de rénovation, le propriétaire n’a plus intérêt à procéder à des travaux, selon l’étude. Ainsi 57 000 logements à loyer plafonné sont vacants en 2025.

La meilleure accessibilité et la plus grande stabilité des loyers de Tokyo s’explique aisément selon l’AIER: «Tokyo s'est attachée à répondre à la demande ; son parc immobilier a presque triplé entre 1963 et 2013, pour atteindre 7,36 millions de logements. Pour y parvenir, le Japon maintient un zonage souple. Au lieu de limiter chaque zone à un usage unique, le zonage permet aux logements, aux commerces et à l'industrie légère de coexister au sein d'un même pâté de maisons. Les projets respectant ces règles peuvent être construits «de plein droit», sans examen discrétionnaire ni possibilité pour les riverains de les bloquer. Les règles d'urbanisme japonaises sont uniformes sur l'ensemble du territoire. Le gouvernement national définit 13 zones types au lieu de laisser chaque quartier décider de l'affectation des sols.»

A l’inverse à New-York, «le système d’urbanisme fonctionne presque à l’inverse. Tout changement de zonage portant sur un site spécifique doit passer par la «procédure uniforme d’examen de l’aménagement du territoire» (Uniform Land Use Review Procedure), une procédure si contraignante qu’environ 40% des demandes privées de changement de zonage ne sont pas approuvées. Environ 27% des parcelles de Manhattan sont soumises à des réglementations restrictives en matière de monuments historiques, et les quartiers historiques voient naître de nouveaux bâtiments à un rythme environ six fois plus lent que celui des autres parcelles.» La flexibilité japonaise contraste avec les contrôles croissants de New-York. Le code fiscal japonais encourage aussi une plus forte rotation du parc. Un immeuble est démoli en moyenne après 32 ans au Japon, contre 70 ans aux Etats-Unis. La déréglementation de l’immobilier semble la seule voie de sortie.

Les exceptions à la tendance à la réglementation sont rares. Le meilleur exemple est celui de l’Argentine de Javier Milei. Le gouvernement a décidé d’abroger le contrôle des prix à la fin 2023, rétablissant la liberté contractuelle totale. A Buenos Aires, le nombre de logements disponibles à la location a explosé. Il est passé de 550 à la fin 2023 à entre 7000 à 19 000 selon les périodes de l’année et les recensements, indique la Chambre immobilière argentine. Récemment, en juin 2026, le gouvernement a accordé une exemption totale des revenus locatifs pour les résidences principales, selon Le Figaro Immobilier. Ces mesures ont permis non seulement une forte hausse de l’offre mais à une baisse réelle des prix par rapport aux pics initiaux. Dans une Suisse chaque jour moins libérale, ces mesures n’auraient pourtant aucune chance. Ce sont les jeunes qui en paieront le prix fort.