Le Tribunal fédéral précise les modalités de détermination de la hausse de loyer admissible après une rénovation. Les investissements entraînant une plus-value peuvent être rémunérés au même taux que celui qui est défini pour calculer le rendement net admissible, soit 2% au-dessus du taux hypothécaire de référence.

L’affaire concerne un appartement de cinq pièces à Genève, entièrement rénové en 2015/2016. Après les travaux, la gérance a porté le loyer de 905 francs à 1’420 francs (sans les charges). Saisi par les locataires, le Tribunal des baux a fixé le montant à 1’117 francs. Par la suite, la Cour de justice du canton de Genève a décidé que le loyer admissible s’élevait à 985 francs.

Dans un arrêt publié mardi, le Tribunal fédéral admet le recours de la gérance et s’aligne sur la position du Tribunal des baux. Outre une erreur de calcul, le montant déterminé par la Cour de justice se fonde sur une ancienne jurisprudence caduque depuis quatre ans. Cette instance fixait le rendement admissible à 2% en partant d’un taux hypothécaire de 1,5% et d’une majoration de 0,5%.

Baisse durable du taux hypothécaire

La 1ère Cour de droit civil rappelle que sa nouvelle jurisprudence admet un rendement net de 2% en plus du taux hypothécaire de référence, dans la mesure où ce dernier est égal ou inférieur à 2%. Et ce mode de calcul doit aussi être appliqué en cas de hausse de loyer motivée par une rénovation apportant une plus-value.

Le changement de jurisprudence de 2020 était motivé par la baisse durable du taux hypothécaire de référence au fil des années, taux qui est passé de 5,5% en 1986 à 1,25% en 2020. S’y ajoutait le rendement insuffisant réalisé par les bailleurs. En outre, l’ancienne pratique fixait de la même manière le rendement des investissements à plus-value et le rendement net admissible lors de la fixation du loyer initial.

Ce parallélisme a été maintenu, précise le Tribunal fédéral, parce qu’il est conforme au but visé par le législateur: inciter les bailleurs à entretenir leurs immeubles et à effectuer des travaux de rénovation.

ASLOCA: le TF se moque des locataires

Avec ce jugement, dont la jurisprudence aura comme effet d’augmenter encore les loyers après rénovation et contribuer ainsi à leur explosion, le TF favorise une fois de plus les bailleurs et leurs rendements immobiliers plutôt que le pouvoir d’achat des locataires, écrit l’Asloca dans un communiqué. Et l’Association suisse des locataires de préciser que les propriétaires immobiliers sont avantagés lors de gros travaux de rénovation.

Ils peuvent répercuter 50 à 70% des coûts comme des investissements créant des plus-values, relève Michael Töngi, vice-président de l’Asloca cité dans le communiqué. Une part trop élevée, poursuit l’association qui se base sur un rapport des offices fédéraux de l’énergie et du logement montrant qu’elle devrait se situer entre 35 et 55%.

«C’est se moquer des locataires que de justifier qu’un rendement plus élevé inciterait les bailleurs à effectuer des rénovations», ajoute Carlo Sommaruga, président de l’Asloca. «La charge des rénovations nécessaires est reportée unilatéralement sur les locataires, alors que les propriétaires immobiliers profitent de rendements plus élevés», explique-t-il. De plus, après l’amortissement des prestations supplémentaires, l’augmentation de loyer n’est pas supprimée. (arrêt 4A_75/2022 du 30 juillet 2024).