Pour les générations précédentes, acheter un logement apparaissait souvent comme la première grande étape dans la construction d’un patrimoine. Aujourd’hui, de nombreux jeunes commencent par investir en bourse, parfois alors qu’ils sont encore étudiants. Dans un contexte où l’accès à la propriété devient plus difficile, la bourse est-elle en train de s’imposer comme le premier pas vers la constitution d’un patrimoine pour les jeunes générations?

Devenir propriétaire, un objectif de plus en plus lointain

Pendant longtemps, acheter son logement représentait à la fois un projet de vie et une stratégie patrimoniale. L’acheteur remboursait progressivement son crédit, tandis que la valeur du bien pouvait s’apprécier avec le temps. Toutefois, cette équation devient de plus en plus difficile pour les jeunes générations.

Aux États-Unis, le constat est particulièrement visible. Selon la National Association of Realtors, la part des primo-accédants est tombée à 21% des acheteurs en 2025, un plus bas historique depuis le début de la série statistique en 1981. Plus encore, l’âge médian du premier achat a atteint 40 ans, contre moins de 30 ans dans les années 1980. La hausse des prix, le manque de logements et le coût du financement repoussent ainsi l’entrée dans la propriété.

Néanmoins, la situation n’est pas propre aux États-Unis. En Suisse, selon l’édition 2026 de l’étude Deloitte consacrée aux jeunes générations, 54% des répondants de la génération Z estiment ne pas avoir les moyens de devenir propriétaires. Près de la moitié déclarent par ailleurs avoir peu de marge financière une fois leurs dépenses courantes couvertes. Cette difficulté d’accès au logement pèse également sur les choix professionnels: 78% des jeunes interrogés en Suisse déclarent tenir compte du coût du logement lorsqu’ils choisissent où vivre et travailler.

Lorsque l’objectif de devenir propriétaire s’éloigne, une question se pose alors: que faire de l’épargne que l’on aurait autrefois consacrée à un apport?

Acheter un logement suppose de réunir un apport important, d’obtenir un financement bancaire et d’accepter de s’engager sur plusieurs décennies, tandis qu’investir en bourse peut commencer avec un budget limité.

La bourse devient accessible plus tôt

C’est ici que la bourse change de statut. Elle n’est plus seulement un placement réservé aux ménages déjà fortunés, mais elle devient progressivement un outil d’épargne accessible dès les premières années de la vie professionnelle.

En Suisse, une étude de la Haute école spécialisée de Lucerne montre que 40% des moins de 45 ans investissent dans des ETF, contre 24% chez les plus de 45 ans, ce qui souligne l’intérêt plus marqué des jeunes générations pour ce type de placement.

Cette évolution tient aussi à une différence fondamentale entre les deux marchés: le ticket d’entrée. Acheter un logement suppose de réunir un apport important, d’obtenir un financement bancaire et d’accepter de s’engager sur plusieurs décennies, tandis qu’investir en bourse peut commencer avec un budget limité. Les plateformes d’investissement ont encore réduit cette barrière grâce aux achats fractionnés et aux plans d’investissement automatiques. Les applications simplifient donc les transactions, les outils d’intelligence artificielle facilitent l’accès à l’information et les réseaux sociaux contribuent à populariser l’investissement, notamment en mettant en avant des réussites individuelles. Dans un contexte de marchés globalement haussiers ces dernières années, cette exposition peut renforcer l’impression qu’il est facile de faire fructifier son argent. 

Cette démocratisation ne signifie pas pour autant que tous les jeunes investissent de manière rationnelle et diversifiée. C’est même l’un des paradoxes de cette évolution.

Une étude récente de Seung Hyeong Lee et Younggeun Yoo montre que lorsque les ménages jeunes et relativement modestes perçoivent l’accession à la propriété comme de moins en moins probable, leur comportement financier peut se dégrader: ils épargnent moins, consomment davantage et prennent davantage de risques dans leurs investissements. À l’inverse, ceux qui pensent encore pouvoir devenir propriétaires ont tendance à maintenir une épargne plus disciplinée. Ainsi, renoncer à devenir propriétaire ne conduit pas nécessairement à investir davantage en bourse. Si certains jeunes y voient un moyen de se constituer un patrimoine malgré les difficultés d’accès à l’immobilier, d’autres finissent par épargner moins.

Bourse et immobilier: que disent les rendements?

Reste une question essentielle: l’investissement en bourse peut-il constituer une alternative aussi efficace que l’immobilier pour se bâtir un patrimoine?

Sur le long terme, les rendements des deux classes d’actifs sont comparables. Une étude menée par des économistes de la Réserve fédérale de San Francisco et de l’université de Bonn, portant sur 16 pays développés entre 1870 et 2015 estime leur rendement réel annuel moyen à environ 7% pour les deux, bien que leurs profils de risque diffèrent sensiblement.

L’immobilier présente une volatilité apparente plus faible et offre la possibilité de recourir au crédit pour financer une grande partie de l’achat. Ce levier peut amplifier le rendement rapporté au capital initial, tandis que les remboursements hypothécaires permettent d’accroître progressivement la part du logement détenue par l’emprunteur. En contrepartie, celui-ci doit pouvoir assumer ses mensualités sur la durée, y compris en cas de baisse de revenus ou de dépenses imprévues.

La bourse comporte toutefois d’autres avantages. Contrairement à un bien immobilier, qui peut nécessiter plusieurs mois pour être vendu et engendrer des frais importants, les actions et les ETF peuvent généralement être cédés rapidement. Elle facilite également la diversification de son patrimoine: là où l’achat d’un logement concentre une part importante du capital dans un seul bien, un ETF mondial, par exemple, donne accès à un large éventail d’entreprises et de secteurs, sans nécessiter un investissement initial élevé.

Cette souplesse est particulièrement intéressante pour les jeunes, dont la situation professionnelle et personnelle est encore susceptible d’évoluer. Si les marchés financiers connaissent des fluctuations plus fréquentes et parfois plus marquées, ils offrent ainsi une liberté de gestion que l’immobilier ne permet pas dans les mêmes conditions.

Et si la bourse servait justement à acheter de la pierre?

Aux États-Unis, une enquête Redfin publiée en 2025 indiquait que 20% des futurs acheteurs envisageaient de vendre des actions pour financer leur apport. Parmi les propriétaires ayant récemment acheté, environ 13% avaient effectivement utilisé cette stratégie.

En Suisse, le lien entre les deux formes de patrimoine est encore plus direct. Les avoirs de la prévoyance liée 3a peuvent, sous certaines conditions, être retirés de manière anticipée pour financer l’achat d’un logement destiné à son propre usage.

La bourse peut ainsi servir à constituer progressivement un apport immobilier dès les premières années de la vie active. Les deux placements peuvent ainsi s’inscrire dans une même stratégie patrimoniale, la bourse pouvant contribuer à financer un futur achat immobilier.

Reste à savoir si cette évolution s’inscrira dans le temps. Une baisse durable des taux pourrait faciliter l’accès au crédit et redonner de l’attrait à l’immobilier. Néanmoins, les difficultés d’accès à la propriété ne se résument pas au coût du financement. En parallèle, la démocratisation des plateformes d’investissement et l’accessibilité des ETF pourraient modifier durablement la manière dont les jeunes se constituent un patrimoine. Même si l’immobilier redevenait plus accessible, la bourse pourrait conserver sa place dans leurs stratégies patrimoniales, comme première étape avant un éventuel achat immobilier.