Les anecdotes à propos d’immeubles situées en périphérie, restant encore à moitié vide plusieurs années après leur inauguration, ont été abondamment citées l’an dernier par différents médias. Actuellement, plus de 70’000 logements sont vides en Suisse, ce qui correspond environ au nombre de logements d’une ville comme Lausanne, observait une étude publiée fin novembre par la Banque cantonale de Zurich (ZKB). 

Si le taux de logements vacants, situé à 1,6% pour l’ensemble de la Suisse, n’apparaît pas spectaculaire à première vue, les niveaux affichés dans les appartements de location, d’environ 2,3%, inquiètent davantage. Et si, dans les villes, le taux de logements vacants se limite à 1,8%, cette proportion grimpe à 3,8% à la campagne (contre environ 2% en 2010). 

Pour autant, le nombre croissant de logements vacants ne suffit pas à effrayer les investisseurs, notamment institutionnels, qui font tout pour échapper aux taux négatifs. «En dépit de la baisse des rendements, toujours plus d’acteurs cherchent leur bonheur sur le marché de l’immobilier. Ils sous-estiment les risques liés aux surfaces vacantes», avertissent les auteurs de l’étude.

Deux risques principaux pour les investisseurs sont habituellement pris en compte: d’une part, il y a celui des logements et surfaces vacantes, qui a un impact direct sur les revenus de l’immobilier. Et, d’autre part, celui, plus indirect, des valorisations du marché, fortement influencées par l’évolution des taux d’intérêt. Concernant ce dernier aspect, le recul des pressions inflationnistes au second semestre a contribué à apaiser les inquiétudes dans la branche.

Les actions des sociétés immobilières helvétiques cotées en bourse ont, en moyenne, assez résisté durant le dernier trimestre. Avec des écarts marqués cependant : parmi les principales sociétés du secteur, l’action de PSP Swiss Property a ainsi gagné plus de 4% en 2018, tandis que les titres de ses rivaux Swiss Prime Site ou Mobimo ont, eux, reculé respectivement de près 12% et 11% l’an dernier.

Le même constat s’observe pour les fonds. Sur l’ensemble de 2018, l’indice SIX Real Estate Funds TR a limité son recul à 5,3%, comparé à une baisse de plus de 8,5% pour l’indice élargi de la bourse helvétique SPI. Dans cet environnement défavorable, certains fonds ont évolué à contre-courant, à l’instar du Streetbox Real Estate Fund (Procimmo), spécialisé dans les halles industrielles modulables, qui a progressé de près de 8% sur l’année.

Si, jusqu’ici, le secteur de l’immobilier dans son ensemble a tiré parti de l’attrait du versement de dividendes réguliers, une approche plus sélective sera indispensable à l’avenir. En matière d’investissements directs, les logements et surfaces commerciales situés à proximité de nouvelles infrastructures mises en place récemment, comme la future ligne du CEVA à Genève, continuent d’offrir des opportunités aux investisseurs, cite à titre d’exemple l’étude de la ZKB.

S’agissant de l’immobilier de bureau, le choix des emplacements se révélera toujours plus décisif. En comparaison de l'immobilier résidentiel, le segment des bureaux se situe à un stade plus avancé du cycle du marché, s’orientant vers la reprise, estimait Credit Suisse dans une étude publiée en décembre. Toutefois, les investisseurs immobiliers ne devraient pas faire trop de compromis en termes de qualité d'emplacement dans les moyens et grands centres, recommandaient les experts de la grande banque, du fait que l’on ignore encore si l'essor conjoncturel suffira pour absorber les surfaces disponibles à l'extérieur des centres.

Note de la rédaction: retrouvez tous les jours de cette semaine notre série «La Suisse en 2019».
Première partie: En phase de décélération
Deuxième partie: Actions suisses: place aux défensives
Troisième partie: Sortie des taux négatifs? Pas pour tout de suite