La demande de logements multifamiliaux augmente aux Etats-Unis, car de plus en plus d’Américains privilégient le mode de vie flexible rendu possible par la location. Cette tendance avait déjà pris de l’ampleur pendant la crise financière, mais elle s’est encore accélérée depuis la récente pandémie de COVID-19. En 2020, plus d’un tiers du volume des investissements immobiliers aux Etats-Unis était lié à des projets multifamiliaux. Grâce à cette tendance persistante, le secteur des logements multifamiliaux aux Etats-Unis («US Multifamily») constitue un univers de placement attractif et liquide pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leurs placements immobiliers au niveau international. 

Au cours des 25 dernières années, les investissements dans le secteur des logements multifamiliaux aux Etats-Unis ont affiché les rendements moyens les plus élevés de toutes les catégories d’actifs immobiliers commerciaux aux Etats-Unis. En outre, le secteur multifamilial a mieux résisté à la récession de 2020 que la plupart des autres secteurs immobiliers et le ralentissement du marché a été nettement moins prononcé que lors des récessions précédentes. L’investissement dans les biens locatifs américains est donc une stratégie qui présente une volatilité assez faible et des rendements élevés.

Les revenus locatifs ont été relativement robustes depuis le début de la pandémie. Même la perte de revenus de nombreux ménages américains, due à la pandémie de COVID-19, n’a eu ici aucun impact, car la proportion de loyers impayés en 2020 est restée bien inférieure à 10%. Les prix par logement se sont aussi rapidement redressés à la fin 2020 après un bref fléchissement pendant l’été. De plus, la reprise économique attendue va entraîner une nouvelle augmentation de la demande d’immeubles collectifs. Acron s’attend à ce que le taux de logements vacants revienne l’année prochaine au niveau d’avant la crise et que les loyers nets moyens continuent d’augmenter.

Après la crise financière, le resserrement des conditions d’octroi de crédit pour l’accession à la propriété d’une maison individuelle aux Etats-Unis avait déjà entraîné un déplacement de l’accession à la propriété vers la location. Pendant la pandémie, le fait de vivre et de travailler à son domicile a incité de nombreuses personnes à reconsidérer leur forme d’habitat idéale. En raison de leurs volumes plus généreux, de la moindre densité de population et du coût de la vie moins élevé, les logements de banlieue semblent attirer davantage. Les salariés en télétravail apprécient aussi la flexibilité dont ils bénéficient de pouvoir choisir plus librement leur lieu de résidence.

Les marchés de la Sun Belt, comme Dallas/Fort Worth, Austin et Phoenix, en profitent et ils ont été ces dernières années parmi les marchés les plus dynamiques aux Etats-Unis en termes d’emplois et de croissance démographique. Les conditions du marché du travail dans ces métropoles se sont aussi mieux développées durant la crise du coronavirus que dans la plupart des marchés côtiers. Les entreprises vont vraisemblablement continuer à augmenter leurs effectifs dans ces villes. 

En revanche, suite à la pandémie de COVID-19, les immeubles collectifs situés dans des marchés plus grands et plus peuplés, tels que San Francisco, New York et Chicago, ont été les plus durement touchés par l’exode et les perturbations liées à la pandémie, ce qui a entraîné, en 2020, une augmentation du taux de logements vacants et des rendements globaux négatifs. 

Ces tendances démographiques et économiques ont un impact direct sur les marchés immobiliers des régions métropolitaines des Etats-Unis. La demande d’immeubles collectifs dans les régions à forte croissance des Etats-Unis est une tendance durable et la demande d’appartements de qualité supérieure avec une gamme correspondante de services pour les locataires est ne cesse d’augmenter. Les exigences des locataires américains en matière d’appartements sont souvent plus élevées qu’en Europe. Un service de concierge, un studio de fitness rattaché aux appartements ou des salles communes et de loisirs bien équipées font donc également partie du profil d’exigences. Ces services supplémentaires permettent d’augmenter la qualité de vie des locataires et, par conséquent, l’attractivité du complexe résidentiel. 

Le segment de cette catégorie d’actifs «Lifestyle» connaît aux Etats-Unis une croissance plus rapide que les marchés des «renters by necessity» sur lesquels la demande de logements dépend surtout de la croissance de l’emploi local. Des sites comme Phoenix (AZ) ou San Jose (CA) et Tampa (FL) ont enregistré une augmentation des loyers de plus de 1% en mars 2021 par rapport au mois précédent, même si ces marchés se situent dans la moyenne nationale en matière de croissance de l’emploi.

Chaque stratégie de placement dans l’immobilier résidentiel aux Etats-Unis devrait tenir compte de cette tendance et donc fixer ses priorités dans les régions à forte croissance du sud du pays. Les volumes d’investissements sur ce marché sont en constante augmentation et offrent des opportunités de placement aussi aux investisseurs internationaux. Après un recul des transactions à l’été 2020 en raison de la crise, les chiffres de vente ont atteint un nouveau record en décembre 2020 ce qui démontre bien la stabilité et la liquidité du segment de l’immobilier collectif. Les meilleurs sites vont continuer à fournir une bonne base pour générer des rendements intéressants sur le long terme, avec un niveau de risque inférieur à la moyenne du marché. Un partenaire d’investissement expérimenté et disposant du savoir-faire local est toutefois nécessaire sur place.