Une analyse de Fidelity International montre que la diversification a bien fonctionné pour les investisseurs en biens immobiliers européens, pour peu qu’ils aient réparti leurs allocations entre différents marchés et catégories. La situation pourrait toutefois changer au cours du prochain cycle économique.

Il s’avère que «Location, Location et encore Location» ne devrait pas constituer la seule réflexion lors des investissements immobiliers. La comparaison des profils de risque-rendement de deux modèles de portefeuilles immobiliers sur les 15 dernières années le montre clairement. L’un des modèles investit dans différents types de bâtiments, parmi lesquelles des appartements, des hôtels, des bureaux et des surfaces du commerce de détail (barre des secteurs bleue^[1]) et l’autre modèle en actifs sur différents marchés européens (barre orange^[2]). Dans les deux scénarios, l’analyse a révélé une corrélation directe entre les investissements dans plus de pays et de secteurs et des rendements plus élevés. En d’autres termes, la diversification est payante.

Selon cette analyse, une répartition des investissements entre différents emplacements et catégories a donc tendance à améliorer le profil de risque-rendement d’un portefeuille immobilier. Mais notre modèle montre également que la diversification par secteurs a offert un meilleur profil de risque-rendement que la diversification géographique au cours des quinze dernières années.

Cela s’explique en partie par le fait que le marché européen est de plus en plus intégré. Quand une mauvaise conjoncture affecte par exemple le marché des bureaux en Allemagne, une dynamique similaire impactera très probablement aussi les bureaux en Italie, en France ou en Norvège.

La manière dont différentes tendances structurelles peuvent se répercuter sur les rendements des différents types de bâtiments est également importante. Un portefeuille qui est composé d’un mélange de ces actifs peut donc présenter un meilleur profil de risque-rendement. Les secteurs Bureaux et Hôtels ont par exemple été affaiblis par la pandémie de coronavirus, alors que la valeur des grands entrepôts a augmenté, puisqu’ils ont profité de la progression du commerce en ligne. La dynamique peut même varier à l’intérieur des secteurs: bien que de nombreux détaillants aient été confrontés au Covid, les grands magasins de bricolage ont pu proposer des marchandises même sans grande pénétration du commerce en ligne ou rester ouverts. Cela a soutenu les revenus locatifs et augmenté les revenus basés sur le chiffre d’affaires.

Ces modèles se fondent sur la situation de ces 15 dernières années. Mais bien des choses pourraient changer au cours du prochain cycle. Depuis la crise financière mondiale, les faibles taux d’intérêt ont pesé sur les rendements au niveau mondial, faisant apparaître les avantages d’une diversification par secteurs lors de la comparaison de différents types de portefeuilles immobiliers types européens. La performance dans les différentes économies nationales pourrait pourtant se creuser davantage au cours du prochain cycle. Dès à présent, l’inflation augmente plus vite au Royaume-Uni que dans le reste de l’Europe, de sorte que le marché de l’immobilier commercial y bénéficie d’une valorisation bien plus avantageuse.

Ce graphique pourrait donc être très différent dans 10 ans et le profil de risque-rendement des portefeuilles à diversification géographique pourrait être plus favorable. Actuellement, l’investissement dans différents secteurs reste cependant la mesure de diversification la plus importante.