Acheter dans le canton de Vaud

Anna Aznaour

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L’Observatoire BCV de l'économie vaudoise répond à cette question dans sa 15e étude annuelle de l’état des lieux.

 

Devenir propriétaire de ses murs est le rêve des résidents de la Suisse, pays de locataires par excellence. Un vœu aussi persistant qu’est l’augmentation des prix de ce bien si convoité dont la valeur – rien que pour une PPE* de quatre pièces – a grimpé dans le canton de Vaud d’environ 130% depuis le début des années 2000. Bien que sa superficie soit la plus étendue parmi les sept régions romandes, les Vaudois font partie des Confédérés, qui consacrent la part la plus importante de leur budget à leur logement.

Stabilisation, dans la hausse

Le cycle d’évolution de l’immobilier vaudois est en pleine mutation. Après d’importantes hausses des prix, accompagnées d’une pénurie de logement et d’un taux élevé d’immigration qui ont marqué les quinze dernières années, la situation 2018 semble se stabiliser. Moins d’étrangers, une légère baisse des prix dans certaines régions du canton et une augmentation des logements locatifs sont les réalités actuelles.

«Le coût des biens immobiliers a suivi la courbe
ascendante de la cherté ambiante.»

Cependant, le nombre de nouveaux propriétaires dans le canton a fortement diminué, car finalement, le coût des biens immobiliers a suivi la courbe ascendante de la cherté ambiante. Si, en 2005, un couple de locataires sur deux avait les moyens d’acheter un appartement, ils n’étaient plus que deux sur dix en 2013. Une chute de pouvoir d’achat encore plus marquée chez les acquéreurs de maison individuelle, déjà fort minoritaires (20%), et dont le nombre est passé à un ménage sur dix.

Situation qui s’explique également par un marché du travail aussi tendu qu’incertain, et par la stagnation des salaires. Sans oublier les modalités d’octroi des prêts hypothécaires qui ont, eux aussi, subi des changements. Avant 2012, il était possible de s’approvisionner dans son 2e pilier pour réunir les 10% de fonds propres nécessaires à l’achat d’un bien immobilier. Plus de nos jours, où les moyens d’apport en liquidités se sont réduits au 3e pilier, au don ou à une avance sur héritage. Ces mesures visent, entre autres, la protection des nouveaux propriétaires d’un endettement sévère.

Qui achète?

Les acheteurs privés, dont l’âge se situe majoritairement entre 30 et 55 ans et qui sont des couples avec enfants, constituent 70% des propriétaires de logement. Quant aux 30% restants du parc de logements, ils sont acquis par des institutions de prévoyance, des assurances, des entreprises et des collectivités diverses (fondations, associations, etc.). L’intérêt pour l’achat d’une propriété privée décline fortement à partir de 65 ans, et s’explique par la difficulté d’entretenir ce logement devenu trop grand, par le décès du partenaire ou encore par le déménagement dans une maison de retraire.

«Les biens les plus abordables se situent
dans les districts Aigle-Pays-d’Enhaut.»
Les possibilités d’acquisition par district

Sans surprise, les propriétés autour de l’Arc lémanique sont les plus chères. Le district de Lausanne est celui où il est le plus ardu de devenir propriétaire. Seuls 13% des couples mariés locataires peuvent s’offrir un appartement et 7% une maison individuelle, dans ce marché aux prix les plus élevés du canton où la plupart des nouvelles constructions sont des PPE. À l’opposé, les biens les plus abordables se situent dans les districts Aigle-Pays-d’Enhaut, qui enregistrent le deuxième taux le plus important du canton en matière d’immigration et d’émigration. Pour ce qui est de la capacité d’acquisition de logement en PPE par district, elle se présente comme suit : Gros-de-Vaud (35-40%), Nord vaudois et Broye (30-35%), Morges et Lavaux (25-30%), Nyon (20-25%), Pays-d’Enhaut (15-20%), Lausanne et Aigle (10-15%).

Notez bien

En plein boom de construction, la topographie du canton d’Auguste Ansermet va beaucoup évoluer dans les années à venir, avec l’arrivée sur le marché de quelque 6700 logements prévus rien que pour l’année 2018. La nouvelle tendance penche vers les appartements locatifs au détriment des propriétés individuelles avec un fort développement attendu dans les agglomérations Lausanne-Morges, qui abritent 40% des résidents du canton de Vaud.

Cependant, le ralentissement démographique du canton dû à la baisse de l’immigration, risque, à plus ou moins long terme, de se répercuter sur la demande de ces nouveaux habitats. Dans cette optique, le besoin d’appartements d’une ou deux pièces risque de faiblir, alors qu’actuellement ils représentent un tiers des constructions 2018.

«La nouvelle tendance penche vers les appartements locatifs
au détriment des propriétés individuelles.»

Concernant les taux hypothécaires, historiquement bas depuis plus de vingt ans, ils pourraient remonter prochainement, ce qui mettrait en difficulté les particuliers, propriétaires de biens de rendement. Par corolaire, ces valeurs immobilières seraient susceptibles d’être dévaluées en cas de revente. Si ce scénario se confirmait, il affecterait moins les investisseurs institutionnels car peu concernés par les crédits hypothécaires. Toujours est-il, qu’aussi bien les acteurs du secteur de la construction que ceux qui souhaitent y investir auraient intérêt à ne pas trop s’endetter dans cette période mondiale politiquement et économiquement chahutée.

* PPE – propriété par étage