Les deux visages de l'immobilier de bureau en Suisse

Communiqué, Credit Suisse

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L'écart observé entre les centres et leur périphérie en termes de prix et de taux de vacance devrait donc se creuser encore, selon Credit Suisse.

Le marché suisse de l'immobilier de bureau revêt actuellement deux visages. D'une part, il affiche un grand dynamisme dans les emplacements centraux: dans certains centres-villes, les surfaces de bureau se font même rares et leurs loyers augmentent. D'autre part, dans les zones extérieures, les taux d'offre sont élevés et la commercialisation difficile. Dans le sillage du ralentissement conjoncturel actuel, l'écart observé entre les centres et leur périphérie en termes de prix et de taux de vacance devrait donc se creuser encore. À Lausanne et à Genève, l'augmentation de l'activité de planification et de construction a grossi l'offre globale de surfaces de bureaux. Celle-ci a en revanche nettement baissé dans les centres-villes à Zurich et à Berne. Selon les chiffres les plus récents concernant les projets de construction autorisés, le pipeline de ces derniers devrait fortement se réduire à l'avenir, un facteur positif pour la poursuite de la reprise. Telle est la conclusion de la dernière étude des économistes du Credit Suisse sur le marché immobilier suisse.

Selon l'étude «Marché suisse de l'immobilier de bureau 2020» publiée aujourd'hui, les emplacements centraux remportent beaucoup de succès. La bonne conjoncture de 2018 a fortement contribué à la reprise du marché des surfaces de bureau, laquelle se caractérise néanmoins par d'importantes disparités. En effet, le volume des surfaces proposées ne cesse d'augmenter à l'extérieur des villes. Du fait du ralentissement conjoncturel actuel, il se pourrait donc que le redressement de ce marché n'atteigne pas les zones périphériques. Certes, les économistes du Credit Suisse tablent à nouveau sur une hausse de la demande de surfaces de bureaux pour l'année 2020, mais celle-ci devrait se limiter à quelque 253'000 m2, un chiffre nettement inférieur aux 551'000 m2 enregistrés en 2018. Ainsi, l'écart entre les centres et leur périphérie devrait se creuser davantage à l'avenir.

Accélération de l'absorption des surfaces dans les centres-villes

C'est en particulier dans les centres-villes que l'augmentation de la demande de bureaux a induit une accélération de l'absorption des surfaces disponibles. Les entreprises s’intéressent de plus en plus aux locaux bien situés, car la concurrence qu'elles se livrent afin de séduire la main-d'œuvre qualifiée les contraint à offrir des places de travail attrayantes. À l'exception de Genève, qui souffre toujours de la mutation structurelle du secteur bancaire, les volumes de surfaces proposées dans les centres des autres grandes villes ont diminué, notamment parce qu'un grand nombre de nouveaux prestataires d'espaces de coworking privilégient généralement les emplacements centraux. À Zurich, où le redressement du marché de l'immobilier de bureau est le plus avancé, les locataires intéressés par le centre-ville doivent se dépêcher s'ils souhaitent trouver des locaux bien situés.

Pénurie de surfaces et suroffre se côtoient

En revanche, la situation est globalement différente à la périphérie. Comme la demande y est peu dynamique, l'absorption des nouvelles surfaces est laborieuse. Bon nombre d'entre elles sont sur le marché depuis des années sans que leur commercialisation n'affiche des progrès marquants. Tôt ou tard, elles feront l'objet d'une réaffectation. Actuellement, ce phénomène s'observe principalement à Berne, où la demande de grandes surfaces de bureaux est très frileuse. En outre, du fait de l'argent bon marché, divers projets de développement se disputent les faveurs des locataires potentiels. Et comme ces nouveaux locaux se situent pour la plupart à des emplacements bien desservis (souvent sur le marché intermédiaire, c'est-à-dire proche du centre), les propriétaires de surfaces en périphérie se retrouvent davantage sous pression, ce qui les oblige à baisser leurs prix. On observe surtout à Genève et à Lausanne une augmentation de l'activité de planification et de construction, laquelle grossit encore l'offre de surfaces. Celle-ci a donc légèrement augmenté dans l'ensemble de la Suisse, pour atteindre 5,2%.

La baisse de l'activité de construction a fait chuter les taux de vacance à Berne et à Zurich en particulier

On relève avec intérêt que les différents marchés de l'immobilier de bureau des cinq grandes villes évoluent de manière globalement très différente en dépit d'écarts similaires entre le centre et la périphérie. Alors que la somme totale des surfaces proposées à la location à Zurich et à Bâle, ainsi qu'à Berne dans une certaine mesure, n'a guère changé par rapport à 2018, Lausanne et Genève se distinguent par une forte hausse de l'offre de locaux, les taux de celle-ci étant désormais les plus élevés dans ces deux villes après avoir progressé respectivement de 5,8% à 8,2% et de 9,5% à 11,9%. Tandis que la demande est restée relativement stable à Lausanne, où la forte activité de planification et de construction contribue principalement à l'augmentation de l'offre de surfaces, elle est plutôt morose à Genève, un facteur défavorable au regard des divers projets de développement en cours. Ce qui a déclenché cette évolution dans la cité de Calvin, c'est l'ouverture de la ligne de chemin de fer «Léman Express», laquelle induit une modification partielle de la qualité de la localisation. Les centres de Suisse alémanique ont un point commun: les investissements prévus dans les surfaces de bureaux y diminuent depuis longtemps déjà, un phénomène qui a contribué à réduire considérablement les taux de vacance, surtout à Berne et à Zurich.

Un faible pipeline de projets devrait favoriser la poursuite de la reprise

Ces dernières années, l'activité de construction et de planification a été étonnamment élevée dans l'immobilier de bureau en dépit de la suroffre tendancielle. C'est probablement l'une des raisons pour lesquelles la reprise est disparate selon les quartiers d'affaires. Néanmoins, on observe actuellement un net recul des projets de construction à la périphérie des villes. Ces douze derniers mois, le volume d'investissement dans les surfaces de bureaux autorisées à la construction est tombé à son plus bas depuis dix-neuf ans: un niveau inférieur de près de 22% à la moyenne suisse à long terme et même inférieur de presque 41% dans les grands centres. À moyen terme, un recul de la production de surfaces devrait favoriser la poursuite de la reprise sur le marché de l'immobilier de bureau.

Les bureaux offrent actuellement une alternative de placement intéressante

Dans un environnement de taux bas, la hausse des loyers et le recul de la construction de surfaces à moyen terme offrent des perspectives intéressantes pour les investisseurs. À l'exception de Genève, où une reprise générale se fera apparemment attendre encore un peu, les investissements dans les immeubles de bureaux constitueront de bonnes opportunités à condition de ne pas trop les concentrer sur les marchés périphériques.