Le taux de disponibilité sur le marché de l'immobilier logistique a augmenté de 30 points de base, passant de 2,2% au T3 2021 à 2,5% au T1 2024. Concernant l'industrie légère, il s’agit d’une hausse de 50 points de base, le taux de disponibilité passant de 1,6% (T3 2021) à 2,1% au T1 2024. Malgré cette légère hausse, l'offre locative en locaux d'activité et de stockage demeure relativement faible, tandis que les propriétaires-occupants restent majoritaires dans le parc immobilier.
Immobilier logistique – Le ralentissement de la demande entraîne une progression de l'offre dans le parc ancien
L'augmentation de l'offre à 670’000 m2 de surfaces de logistique et d'entreposage s'explique notamment par une réduction de la demande – surtout pour les contrats de location à court terme par les prestataires logistiques.
Cette offre se compose en grande partie d'unités anciennes et de petite taille qui ne répondent généralement pas aux normes logistiques modernes, tandis que les quelques constructions neuves de grande taille (souvent built-to-suit / pré-louées) sont plutôt bien absorbées.
Les loyers demandés ont continué à augmenter (en particulier dans le segment haut de gamme) et s'élèvent désormais à 120 CHF / m2 par an en médiane (T3 2021: 110 CHF / m2 par an). Le taux de rendement prime (net) est actuellement de 4,25%, soit 60 points de base de plus qu'il n’était au 2ème trimestre 2022, juste avant que la Banque nationale suisse ne resserre sa politique monétaire en réhaussant ses taux directeurs de 225 points de base au cours des deux dernières années.
Industrie légère – De nouveaux projets d’immeubles mixtes sont en cours de commercialisation
L'augmentation de l'offre à 826’000 m2 de surfaces d’activités pour l'industrie légère peut être attribuée, entre autres, à l'environnement de taux d'intérêt bas depuis plus de dix ans. Il a encouragé les promoteurs à investir dans des bâtiments d’activités à usage mixte pour l'industrie légère. Des immeubles de ce type se développement progressivement en Suisse, notamment dans l'agglomération de Zurich, suivant en cela le modèle genevois des «hôtels industriels» qui font déjà partie intégrante de la structure du marché régional. Du côté des locataires, cela se traduit par des choix plus variés, même si les cibles d'utilisateurs plus traditionnels et à faible marge n’ont pas souvent les moyens de payer des loyers relativement élevés pour ce type de biens.
Deuxièmement, les incertitudes économiques ont récemment freiné la demande en surfaces d’activités. Toutefois, la baisse des taux d'intérêt par la BNS fin mars 2024 contribue à contrer le faible taux d'utilisation des capacités de production dans l'industrie de transformation en Suisse.
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