Immobilier indirect: la demande ne faiblit pas

Philippe Gabella, BCV

2 minutes de lecture

L’année 2019 a fait oublier 2018. Mieux: l’exercice frôle les records. 2020 promet encore de la croissance sur fond de prudence accrue.

Les records de 2009 sont proches. En 2019, le marché de l’immobilier indirect en Suisse a fait davantage que de rattraper la difficile année 2018. Début décembre, les indices affichaient près de 20% de progression pour les fonds immobiliers et plus de 30% pour les sociétés immobilières. Et après? L’exercice qui arrive devrait être plus modéré, plus volatil aussi. Une prudence qui n’indique pas qu’il y a péril en la demeure tant la différence entre les rendements des emprunts de la Confédération et ceux de l’immobilier reste importante.

Fondamentaux solides

Cette progression est-elle en lien avec les fondamentaux du marché? Le tassement enregistré dans l’immobilier résidentiel se confirme avec une immigration qui recule et une construction qui reste solide, même si elle ralentit. Le taux de vacance atteint 1,66% pour l’ensemble du pays et devrait continuer sur sa lancée en 2020. Si ce niveau indique une sortie de pénurie, il ne marque pas encore l’entrée en territoire de suroffre. C’est d’autant plus vrai que la situation diffère grandement entre les régions, entre centre et périphérie.

La demande de logements locatifs se détend dans des régions comme Bâle
ou Winterthur mais elle reste tendue à Genève ou Zurich.

Sur le marché des logements locatifs, la situation reste tendue dans les grandes villes et leurs abords, comme Lausanne, Genève, Zurich. La demande se détend dans des régions comme Bâle ou Winterthur, où le taux de vacance reste inférieur à la moyenne suisse, mais le nombre de permis de construire augmente. Au Tessin ou dans le Mittelland, la situation devient critique, car le taux de vacance est élevé et l’on continue à construire. Reste le cas d’une partie du Valais, où le taux de vacances est élevé, mais les constructions diminuent. À Sierre par exemple, on enregistre un taux de vacance d’environ 9%. 

En ce qui concerne l’immobilier commercial, si l’emploi reste un soutien de taille, la digitalisation et le taux de vacance sont autant de facteurs qui font pression sur le marché.

Écart historique de rendement

Autre élément fondamental pour l’évolution des fonds immobiliers: l’évolution des taux d’emprunt de la Confédération à 10 ans. Après leur plus bas de l’été, ils poursuivent leur redressement, mais restent en territoire négatif. Ces mouvements n’ont eu que peu d’influence sur l’attrait des véhicules de placement immobiliers dont les rendements dépassent toujours les ceux des obligations suisses de plus de 3%. Un record. Et une remontée significative des taux n’apparaît pas toujours dans les probabilités pour l’année qui arrive.

Marché friand de titres

Au-delà des fondamentaux, un coup d’œil aux activités de titrisation s’impose pour comprendre l’évolution des indices de l’immobilier indirect. Cette année encore, le marché a été gourmand en émissions. 2019 représente ainsi la deuxième année la plus chargée avec 4,5 milliards de francs levés en bourse. Une offre qui ne parvient toutefois pas à satisfaire l’appétit des demandeurs. Notamment celui des caisses de pensions. En novembre, par exemple, deux opérations ont été souscrites plus de deux fois.

Les agios évoluent actuellement
près de leurs records de 2015 ou de 2017.

Le niveau des agios pourrait laisser à penser que le marché est suracheté. Ils évoluent actuellement près de leurs records de 2015 ou de 2017, soit à plus de 30% pour l’ensemble des segments à l’exception du commercial (20%). Ces valeurs sont toutefois à mettre en parallèle avec les rendements du dividende et bien sûr celui des obligations suisses.

Si en 2019, les agios sont les principaux contributeurs de la performance des fonds immobiliers – l’an dernier ils étaient leur principal handicap –, cette prime de risque n’arrive qu’en troisième position lorsque l’on analyse la performance sur le long terme. Ainsi, depuis 2006, les indices affichent une progression annualisée de 5,6%. Le principal support de la performance reste les dividendes (3%), devant la valeur nette d’inventaire, VNI, (2%) et l’agio (0,6%). Et ces derniers confirment leur rôle.

Distribution élevée

Le rendement du dividende reste solide malgré le léger tassement du marché de l’immobilier résidentiel. Il s’est légèrement replié à 2,58% contre 2,94% à fin 2018, mais le ratio de distribution demeure proche de 100%. Le taux de pertes des revenus a légèrement progressé à 5,4% contre 5,1% en début d’année, un mouvement qui s’explique essentiellement par la situation spécifique d’un très grand immeuble. Même si le taux de référence des loyers va très probablement fléchir de 1,50% à 1,25% en 2020, l’indice des loyers devrait rester stable. Les loyers demeureront le pilier de la performance du secteur. 

Les investisseurs demeurent friands de cette classe d’actifs. Ainsi, en 2020, les indices immobiliers devraient poursuivre leur progression dans un environnement cependant plus volatil. Ils pourront encore compter avec des dividendes. Les agios seront grignotés par une réévaluation technique de la VNI, mais l’immobilier indirect pourrait encore apporter quelque 2% à 3% de rendement. Soit de quoi maintenir l’écart historiquement élevé avec les rendements des obligations de la Confédération.