Marché britannique du logement: les fissures s’allongent

Victoria Scalongne, Indosuez Wealth Management

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A quelques mois du Brexit, les risques liés au marché du logement augmentent. Surtout à Londres.

Les incertitudes qui entourent la sortie du Royaume-Uni de l’Union européenne (UE) semblent s’accroître malgré le fait que le temps est compté, le délai pour la sortie étant fixé au 29 mars 2019. En fonction des spécificités des relations entre le Royaume-Uni et l’UE au-delà de cette date, les conséquences sur l’économie anglaise et ses marchés peuvent être plus ou moins prononcées. Mark Carney, le gouverneur de la Banque d’Angleterre, a présenté un scénario de crise comprenant une baisse de 33% du prix des logements. Il ne s’agit pas là de prévision, mais d’un test de résistance pour évaluer la résilience du système bancaire face à une sortie brutal de l’UE – situation extrême, certes, mais il est indéniable que les risques du marché du logement au Royaume-Uni constituent une préoccupation importante.

La hausse des taux d’intérêt et la faiblesse de l’activité économique résultant du Brexit (qu’il soit «soft» ou «hard»), à anticiper à des degrés variables, continueront normalement à peser sur le marché immobilier britannique. L'indice national des prix des logements au Royaume-Uni a progressé à son plus faible rythme annuel en cinq ans en juin 2018 (2,0%), contre 2,4% en mai. Les prix des logements au Royaume-Uni ont continué à stagner en termes réels. Selon Nationwide, les professionnels de l’immobilier signalent toujours des niveaux peu élevés de nouvelles demandes d’achat, et l’offre de propriétés à vendre reste limitée.

Les fortes baisses de prix au Royaume-Uni
seront atténuées par l’offre toujours très limitée.

La baisse la plus marquée dans l’indice est celle de Londres, la ville ayant enregistré une baisse de 1,9% du prix des logements en glissement annuel au deuxième trimestre, contre 1,0% en mai. Le nouveau régime de droits de timbre instauré en 2014 a eu des répercussions négatives sur le marché haut de gamme, qui, avec le segment des biens destinés à la location («buy-to-let», BTL), a entraîné une surcharge de 3% sur les propriétés achetées à des fins d'investissement. Le gouvernement a également imposé un certain nombre de restrictions au segment BTL. Ces facteurs, ainsi que le fait que les prix des logements à Londres sont toujours supérieurs de 50% à leur sommet de 2007 et que les prix demeurent très peu abordables dans la capitale, signifient que les prix vont en toute probabilité continuer à baisser dans les années à venir. L'Ecosse est la seule région à afficher une croissance des prix des logements en glissement annuel.

Toutefois, les fortes baisses de prix au Royaume-Uni seront atténuées par l’offre toujours très limitée. Même après la crise financière de 2007, les prix n’ont baissé que de 20%. La variation des prix des logements en rythme annuel et mensuel pour le Royaume-Uni seront publiés vendredi 28 septembre, ce qui donnera un aperçu supplémentaire de l'activité et du sentiment.