Le fonds Bonhôte-Immobilier, actif depuis 14 ans, est investi à hauteur de 1 milliard de francs suisses principalement en Suisse romande. Avec une centaine d’immeubles en portefeuille, son parc vieilli de 100 ans par année. «Il est vital d’amener du sang neuf avec de nouvelles constructions pour maintenir l’âge du fonds stable» explique Jean-Paul Jeckelmann, CIO, de la Banque Bonhôte. Entretien.

Nous sommes orientés sur des investissements en Suisse romande. Si dans un premier temps nous étions concentrés uniquement sur Genève et Lausanne, et tout l’arc lémanique avec Vevey/Montreux, nous remontons à présent jusqu’à Neuchâtel, Fribourg et Berne. Maintenant, nous réfléchissons à élargir notre univers d’investissement avec le Mitteland, Soleure, voir Bâle, qui sont limitrophes des zones du nord, car la diversité de l’offre immobilière y est intéressante. Mais nous maintenons une certaine prudence, car il y eu des investissements importants notamment de caisses de pension, ce qui a créé une situation de suroffre. Cet aspect, cumulé avec une diminution de l’immigration exerce une pression sur les loyers des nouvelles constructions. Toutefois, pour l’instant, cela ne se traduit pas sur l’immobilier existant. 

Nous avons effectué d’importants travaux d’entretiens et de rénovations pour que la valeur patrimoniale du parc ne se dégrade pas. Par exemple, nous avons profité d’exploiter les possibilités de constructions annexes sur des terrains que nous possédions déjà comme à Carouge. Nous venons aussi de terminer un important concours sur les possibilités de surélévation de 30 appartements. Dans un deuxième axe, nous avons remis certains immeubles au goût du jour. Par exemple, nous avons repensé certaines toitures en y intégrant du photovoltaïque et modifié la topologie d’anciens balcons. Ce sont des éléments qui ajoutent de la valeur aux immeubles. Enfin, nous avons rénové des sanitaires de manière intelligente, pour optimiser l’utilisation des ressources et redonner aux locatifs un confort supplémentaire.

L’offre sur le résidentiel neuf et les PPE est pléthore et cette surabondance de biens sera durable car il faudra du temps au marché pour absorber cet excédent. Il en est de même pour l’offre commerciale, où il y beaucoup de vacance. 

Il y en a passablement sur le segment commercial mais peu sur celui du résidentiel. Les acteurs, qui sont principalement les caisses de pension et les assureurs, ont lancé des projets massifs de mise en constructions après le passage en taux négatifs en 2015, qui arrivent sur le marché maintenant et probablement jusqu’à fin 2020. Il semble toutefois que cette année les demandes de permis de construire, pour des projets qui sortiront en 2021, ralentissent. Beaucoup de projets en PPE sont abandonnés et sont «re-packagé» en location, mais cela fonctionne mal car les appartements sont souvent trop grands pour la location. Il ne faut pas s’attendre à un rééquilibrage avant 2021 ou 2022.

Il faut distinguer deux cas de figures. Est-ce que l’évolution des taux d’intérêt est accompagnée par de l’inflation ou non? Car si l’inflation augmente aussi, son impact permet d’amortir la hausse des taux. Par contre, si l’augmentation de l’inflation est minime, alors l’impact des taux sur un portefeuille immobilier est nettement plus important. Dans nos valorisations, nous avons pris en compte une inflation à zéro et un taux sans risque avec un plancher à zéro. Même si celui-ci est négatif aujourd’hui. Cela nous donne une approche plutôt conservatrice. Aussi, lors d’une hausse des taux d’intérêt, il est important d’en connaître sa vitesse. S’ils augmentent graduellement, c’est beaucoup mieux gérable. Mais en cas de choc rapide, l’immobilier sera touché. Enfin, la sensibilité de notre portefeuille est basse car nous sommes endettés à seulement 25%. 

Le défi pour la BNS, ce sont les taux négatifs à cause de la mauvaise allocation du capital qu’ils entraînent. Tout semble très rentable lorsque les taux sont négatifs. Mais lorsque le vent tourne, l’effet de levier entraîne des ventes forcées, puis des corrections brutales sur potentiellement toutes les catégories d’actifs. Le risque se situe clairement à ce niveau: la prise des risques démesurés avec effet de levier. A titre d’exemple, un particulier qui achète un appartement pour le louer à quelqu’un d’autre peut se retrouver avec un bien qui lui coûte (charges, entretien, …) au lieu de lui rapporter, ceci si il ne parvient pas à trouver un locataire. Avec des taux à zéro, ce type de placement semble attractif. Le défi de la BNS sera donc de gérer ce risque et de faire en sorte à ce que les intermédiaires financiers incitent leurs clients à plus de prudence en raison du profil de risque asymétrique qu’entrainent des taux négatifs.