Les calculs relatifs à la tenue des charges doivent être plus détaillés

Stefan Heitmann & Stefan Meyner, MoneyPark

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Le dévoilement des conditions de financement par les prestataires suffirait à améliorer nettement la transparence et ainsi l’accès aux hypothèques.

L’essentiel en bref
  • Le marché des prestataires est fort peu transparent en matière de tenue des charges. On sait rarement quels prestataires financent dans quelles conditions.
  • Les règles actuelles relatives à la tenue des charges ne répondent plus aux besoins de l’époque et ne tiennent plus suffisamment compte de la situation présente sur le marché hypothécaire. Nous ne croyons toutefois pas qu’une baisse forfaitaire du taux d’intérêt théorique produira les effets escomptés.
  • Le dévoilement des conditions de financement par les prestataires suffirait à améliorer nettement la transparence et ainsi l’accès aux hypothèques.
  • Les calculs relatifs à la tenue des charges doivent être plus détaillés:
    - Calcul du coût de la vie sur la base de valeurs de référence
    - Taux d’intérêt théorique en fonction de l’échéance de l’hypothèque fixe
    - Calcul des coûts accessoires théoriques de la valeur du bien immobilier (sans la va-leur du terrain)
    - Prise en compte de l’état énergétique du bien immobilier
  • L’application d’approches de solutions individualisées en termes d’amortissements plus souples, etc. aiderait en outre à acheter plus tôt son logement.
  • Nous partons du principe que la mise en oeuvre de ces changements générerait un léger ac-croissement de la demande. Une activité de construction plus soutenue pourrait cependant largement absorber cela avec le temps.
Introduction

L’analyse récemment publiée par MoneyPark («Les règles strictes de tenue des charges pour le logement appartiennent au passé») a fait ressortir que

  • les prix des logements ont, au cours des 10 dernières années, augmenté cinq fois plus vite que les revenus des ménages. Il résulte de cette évolution qu’outre la nécessité d’apporter des fonds propres nettement plus élevés, la tenue théorique standard des charges (5% de taux théorique, 1% d’amortissement et 1% de frais accessoires) ne peut très souvent plus être assurée;
  • plus de 40% des acquéreurs de logements ne satisfont pas à la tenue standard des charges, mais se voient tout de même octroyer un financement hypothécaire;
  • s’il est vrai que toutes les banques autorisent de telles exceptions (cas ETP), ce sont surtout les acquéreurs à très hauts revenus qui en profitent. Les familles et les preneurs d’hypothèques plus âgés ne peuvent souvent pas profiter de ces règles exceptionnelles et sont de plus en plus exclus de l’acquisition et du financement de logements.

La prise en compte de ces faits impose une remise à plat urgente des pratiques actuelles de calcul de la tenue des charges. La présente prise de position montre la voie susceptible de mener à un calcul de la tenue des charges pour les logements propres répondant aux besoins du moment.