Le marché immobilier chinois en phase de consolidation

Hannes Boller, Fisch Asset Management

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L’évolution de la croissance présente un paradoxe: les prix des terrains augmentent mais ceux des logements diminuent légèrement.

Le marché immobilier chinois est en pleine croissance, l'époque sauvage touche à sa fin. Le boom de la construction, dont on a beaucoup parlé, se déroule aujourd'hui de manière différenciée: le prix des terrains continue d'augmenter à mesure que les promoteurs achètent d'énormes quantités de terrains à bâtir. En revanche, les prix des logements dans les villes les plus grandes et à la croissance la plus rapide sont déjà en légère baisse en raison des mesures gouvernementales restrictives en matière de prêts. Ici, la hausse des prix non contrôlée semble avoir été cassée pour l'instant. Ces développements sont à l'origine d'un processus de consolidation rapide parmi les promoteurs immobiliers. Les petits promoteurs ont maintenant du mal à obtenir des capitaux à des conditions favorables parce qu'ils ont de moins bonnes relations avec les banques locales et qu'ils sont incapables d'obtenir des dollars américains comme les grands noms de l'industrie à l'étranger.

Les grands achètent les petits

La raison de l'augmentation des coûts de financement est la politique restrictive du gouvernement pour éviter la surchauffe. Les grands promoteurs immobiliers peuvent - du moins jusqu'à présent - faire face plus facilement à des coûts de financement plus élevés en raison de leurs marges bénéficiaires nettement plus élevées. Nous nous attendons donc à une concentration accrue sur le marché. Les grands achèteront des terres aux plus petits ou les reprendront complètement. Depuis des années, les 50 plus grandes entreprises gagnent régulièrement des parts de marché aux dépens de leurs concurrents plus petits. Alors qu'ils détenaient encore une part de marché gérable de 20% en 2010, elle était déjà passée à 42% en 2016. En 2017, les 50 plus grands promoteurs immobiliers se répartissent alors 56% des ventes contractées entre eux, ce qui représente une nouvelle accélération significative du développement.

évolution positive

Nous voyons cette évolution positivement, car les marchés seront finalement moins fragmentés du fait de la consolidation et le plus petit nombre de fournisseurs pourra être contrôlé plus efficacement. Dans nos portefeuilles, nous préférons les obligations de grands promoteurs immobiliers défensifs ayant une position de leader sur le marché et un bon accès à des capitaux frais. De plus, nous considérons que les entreprises ayant un profil d'affaires diversifié sont attrayantes. Par exemple, les revenus récurrents provenant de centres commerciaux ou d'immeubles locatifs augmentent la prévisibilité et la visibilité des flux de trésorerie. Des chiffres clés solides, tels qu'un confortable coussin de liquidités, seront particulièrement importants dans les années à venir en raison du ralentissement de l'économie réelle à la suite des mesures gouvernementales. D'autre part, nous évitons les promoteurs qui ont une stratégie agressive d'achat de terrains, des réserves de liquidités minces et un manque de transparence. En général, le marché immobilier chinois reste intéressant pour les investisseurs obligataires et, en raison de son développement constant, offre à plusieurs reprises des investissements prometteurs avec des rendements attrayants.

Traduit de l’allemand avec www.DeepL.com/Translator