La résilience discrète du marché des bureaux à Lyon

Victoria Scalongne, Indosuez Wealth Management

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Même si ce marché n’est pas très liquide par rapport à Paris, il représente le premier marché immobilier commercial régional en France.


©Keystone

Lyon, avec ses banlieues et ses villes satellites, forme la plus grande agglomération de France en dehors de Paris (1,4 million d'habitants). La ville, en revanche, se situe à la troisième place avec une population de 513’000 habitants en 2015, après Marseille (862’000 en 2015).

En termes de PIB, Lyon est la deuxième plus grande métropole de France (92 milliards de dollars en 2015) selon les chiffres de l'OCDE. Elle est également la 6e ville en termes de croissance du PIB (2% sur un an) après Nantes (3,6% sur une année), Annecy (2,4% sur une année), Toulouse (2,3% sur une année), Saint-Denis en Ile de France (2,1% sur un an) et Bordeaux (2,1% sur un an). L’attractivité de la métropole lyonnaise repose sur une forte diversité de locataires (biotechnologies, pharmacie, énergie, secteur public, pour ne citer que quelques exemples). La ville dispose également d’un pôle de jeux vidéo en plein essor. En outre, Lyon dispose d’un effectif hautement qualifié comprenant 12 universités couvrant un large éventail de spécialités. Ainsi, l’attractivité de la ville, couplée au fait que les loyers y sont beaucoup plus bas que dans le centre de Paris, contribue à une hausse de la demande de bureaux.

La ville a surveillé de près la construction
de nouveaux immeubles de bureaux.

Du côté de l'offre, contrairement à certains de ses pairs européennes, la ville a surveillé de près la construction de nouveaux immeubles de bureaux, peu de permis de construire ayant été délivrés (source: IPE). Cela s'est traduit par un taux de vacance relativement bas, autour de 4%. Le nombre de bureaux livrés devrait rester modéré, avec un peu moins de 2% du stock total de bureaux en moyenne achevé en 2018 et 2019.

Taux d'inoccupation des bureaux et développement futur

Sources: Indosuez Wealth Management, CBRE

 

Même si ce marché n’est pas très liquide par rapport à Paris, il s'agit certainement du premier marché immobilier commercial régional en France, avec un investissement record réalisé en 2018 selon plusieurs courtiers. L’investissement dans cette ville a tendance à être une affaire locale, dominée par des investisseurs institutionnels français tels que des SCPI (sociétés d’investissement privées créées dans le but d’acheter et de gérer de l’immobilier) et des compagnies d’assurance. 

Comme partout ailleurs, la forte concurrence pour les actifs a entraîné une baisse des rendements des bureaux «prime» en T1 2019 à 3,85%, le plus bas niveau jamais enregistré.

Taux de rendement de bureaux «prime»

Sources : Indosuez Wealth Management, CBRE

 

A court terme, nous pensons que le marché des bureaux à Lyon suscitera un vif intérêt. Peu de nouvelles constructions de bureaux sont prévues et Lyon devrait continuer d'afficher une croissance de l'emploi de bureau supérieure à la moyenne, ce qui stimulera à son tour la demande de bureaux. De plus, l'attrait de Lyon (taille plus petite, moins chère, meilleure qualité de vie, fort emploi, nombreuses universités) devrait agir pour augmenter la population en âge de travailler dans les années à venir. Pour une région métropolitaine représentant juste un peu plus de dix pourcent de la taille de la région Ile-de-France, son marché de l’immobilier s’est révélé résilient et de plus en plus attractif parmi les investisseurs malgré son relatif manque de liquidité.

Emploi de bureau (historique et prévisions annualisées sur 4 ans)

Source: Indosuez Wealth Management, Oxford Economics