La logistique urbaine londonienne bétonne le secteur industriel

Victoria Scalongne, Indosuez Wealth Management

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Le segment industriel est le grand gagnant en 2018. L'attrait des investisseurs pour l’immobilier logistique continuera de se renforcer.


©Keystone

Le secteur «industriel» s’est révélé le secteur immobilier le plus performant en 2018, affichant un rendement global de 15,3%, un rendement locatif de 5% et une croissance impressionnante de 9,8% de la valeur du capital.

Jusqu'à récemment, les taux de rendement du secteur industriel (biens logistiques) affichait une importante prime par rapport aux autres segments de l'immobilier (bureaux, commerces de détail, résidentiel). À la phase actuelle du cycle immobilier, les taux de rendement des immeubles d’autres segments ont été abaissés à des niveaux sans précédent, ce qui a poussé les investisseurs vers le secteur de la logistique. Les investissements dans ce secteur ont été confortés par la croissance du commerce électronique et par le stock plutôt limité d’immeubles logistiques dans les grands centres urbains. La concurrence accrue des investisseurs pour un nombre limité d’actifs a entraîné une forte appréciation du capital.

Rendement global par segment, Europe, devise locale

Sources: MSCI Multinational Intel, Indosuez Wealth Management

 

D’un point de vue géographique, le Royaume-Uni affichait le segment industriel le plus performant en 2018. La solide performance du pays s'explique principalement par les actifs industriels en milieu urbain et les actifs logistiques du «dernier kilomètre» situés dans les environs de Londres. Les facteurs déterminants du loyer (et des prix) sur ce marché sont la taille de la capitale, sa densité et sa congestion, ainsi que le manque d'offre. En 2017, les immeubles industriels londoniens avaient un taux de rendement inférieur à celui des immeubles de bureaux de la capitale; du jamais vu dans les statistiques disponibles.

Pour les investisseurs, il est impératif de cibler
des marchés dotés de fondamentaux positifs.

Compte tenu de l'évolution des tendances en matière d'achat en ligne (y compris la vitesse à laquelle les produits sont livrés) l'attrait des investisseurs pour l’immobilier logistique continuera de se renforcer. Pour les investisseurs, il est impératif de cibler des marchés dotés de fondamentaux positifs, notamment les marchés soumis à des contraintes d’approvisionnement, tels que les bâtiments de logistique situés au «dernier kilomètre» dans des zones urbaines denses, dont le potentiel de croissance des loyers à long terme est élevé.