Aperçu du marché allemand des bureaux

Victoria Scalongne, Indosuez Wealth Management

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Les marchés allemands des bureaux, traditionnellement stables, ont connu une forte compression des rendements et se classent désormais parmi les plus faibles d’Europe.

Un déséquilibre aigu entre l'offre et la demande a entraîné des taux d'inoccupation très bas sur les marchés des bureaux de Hambourg, Munich et Berlin (cf. graphique ci-dessous). Francfort, en revanche, a toujours connu un taux de vacance élevé en raison du boom de la construction spéculative du début des années 1990, bien qu’il soit en baisse depuis 2010 en raison du retrait de nombreux immeubles de bureaux du marché ou de leur conversion pour d’autres types d’utilisation (par exemple, hôtels).

Taux de vacance des bureaux et développement futur

Sources: Indosuez Wealth Management, CBRE

Au cours des cinq dernières années, les villes allemandes ont vu un nombre croissant d'investisseurs nationaux et internationaux se disputer des immeubles de placement. Cependant, les loyers n'ont pas suivi la croissance des prix. En conséquence, les marchés allemands des bureaux, traditionnellement stables (en termes d’évolution des prix), ont connu une forte compression des rendements et se classent désormais parmi les plus faibles d’Europe (voir graphique ci-dessous).

Taux de rendement des bureaux «prime»

Sources: Indosuez Wealth Management, CBRE

Avec la dernière compression de rendement subie par le Bund (à des niveaux négatifs), l’écart avec un immeuble de bureaux de premier choix situé à Munich est à son point le plus élevé par rapport au passé récent. La demande mondiale d'investissement dans l'immobilier ne devrait pas non plus s'atténuer, puisque de plus en plus d'investisseurs institutionnels se tournent vers l'immobilier, à l’image des fonds souverains à la recherche d’investissements productifs de revenus. Tout ce qui précède laisse entrevoir une nouvelle réduction des rendements à court terme en Allemagne.

Les investisseurs élèvent leur seuil de risque: la société de conseil en immobilier Jones Lang Lasalle a annoncé que le rendement moyen des sept plus grands marchés de bureaux «prime» en Allemagne avait chuté à 3,06% au premier trimestre 2019 et que les principales propriétés situées dans des sous-marchés en dehors des emplacements de choix avaient également connu une évolution similaire, avec des rendements réduits à 3,41%. L’écart avec le rendement «prime» n’est donc plus que de 35 points de base, alors qu’il est en général beaucoup plus élevé.

Berlin est considérée comme la ville présentant les plus grands risques, compte tenu des projets de développement plus importants, qui pourraient mettre sous pression les loyers les plus bas et réduire la valeur du capital.

L'immobilier commercial sera probablement plus défensif pour les investisseurs que les immeubles résidentiels, car les plafonds proposés pour les loyers résidentiels rendent l'utilisation commerciale des parcelles disponibles soudainement plus attrayante, étant donné que les propriétaires commerciaux ne sont généralement pas soumis à des loyers plafonnés.